Så väljer du rätt bostadsrättsförening
Planlösningen är otrolig. Läget känns rätt. Priset har inte stuckit iväg bortom rimlighet. Ändå avgörs bostadsaffären sällan i köket du föll för. Att köpa bostad är en stor investering och en huvudnyckel sitter i föreningens ekonomi, planering och styrning. Den kommer nämligen att bli central för ditt lägenhetsköp i längden.
Börja med siffrorna, fortsätt med siffrorna och avsluta med siffrorna
Läs årsredovisningen tre år tillbaka. Ja. Tre år. Titta på lån per kvadratmeter och jämför med ett liknande hus i samma område. Ju lägre skuld, desto bättre marginaler vid räntehöjningar. Som riktvärde kan under 5 000 kr/kvm ses som lågt, medan över 10 000 kr/kvm ofta innebär hög risk. Exakta nivåer varierar dock mellan orter och husets ålder.
Årsredovisningar blir dock allt mer omfattande och svårtolkade. Ränterisk, underhållsskuld och tomträttsfrågor kräver både tid och vana. Kapitalrådgivning för just ditt bostadsköp, i en utförlighet likt Fair Investments rådgivning, behövs i sådana fall för att gå igenom kalkyler, flagga för brister så att även en ovan köpare får koll.
I en bostadsrättsförening beskriver belåningsgrad hur mycket föreningen har lånat i förhållande till den totala boytan. Du får nyckeltalet genom att ta föreningens samlade lån och dela med antalet kvadratmeter bostadsrättsyta. Resultatet uttrycks i kronor per kvadratmeter (kr/kvm). Om föreningen har lån på 30 miljoner kronor och 4 000 kvm boyta blir belåningsgraden 30 000 000 / 4 000 = 7 500 kr/kvm. Det talet är ett sätt att jämföra hur skuldsatt föreningen är per kvadratmeter, mellan år och mot andra föreningar.
En låg belåningsgrad ger större motståndskraft mot kostnadsökningar när räntor eller underhållskostnader stiger. Däremot ska siffran alltid tolkas tillsammans med andra faktorer, som räntebindning och amortering. Kolla likvida medel i relation till kommande projekt. Finns tomträtt behöver du även förstå nästa omförhandling av tomträttsavgälden. Lokalintäkter ger stöd i kalkylen, men om föreningen är beroende av ett enskilt kontrakt uppstår koncentrationsrisk.
Underhåll, risker, avgifter och intäkter
En uppdaterad underhållsplan med kostnader och årtal ger trygghet. Sök efter stora saker som stambyte, tak, fasad och hissar. Undersök om det finns en plan, om den följs och hur nära nästa milstolpe ligger. Läs även energideklarationen. Svag energiprestanda betyder ofta högre drift och behov av investeringar. Gå igenom styrelsens förvaltningsberättelse för signaler om tvister, skador eller försäkringsärenden.
Titta även på avgiften historiskt. Nivån och framför allt riktningen. Har avgiften höjts stegvis på ett rimligt sätt, eller har den frysts trots högre räntor och ökade kostnader. En låg avgift utan täckning ser trevlig ut på visningen. Efter inflytt blir det dyrt om föreningen måste ta igen underskottet. Andel hyresrätter påverkar även både ekonomi och trivsel. Hög andel hyresrätter ger löpande intäkter men även förvaltningsansvar.
Transparens och balans
En närvarande styrelse, tydliga protokoll och ordnad revision inger förtroende. Läs ordningsreglerna och årsstämmoprotokollet. Otydlighet där leder ofta till otydlighet överallt. Den förening som visar ordning i både siffror och dokumentation förtjänar ett högre förtroende än den med enbart skinande ytor.
Allt handlar om balans. Du köper inte bara en bostad. Du köper in dig i en gemensam ekonomisk och praktisk helhet för huset. Välj en förening du vill äga genom nästa räntehöjning, nästa renovering och nästa styrelseval. Börja där – inte bara med planlösningen.
